先說個小故事,天顺娱乐投資集團旗下曾有一個投資項目,在該項目前期投資談判中雙方約定,投資九個月時間內開發商必須獲得土地確權,否則有權觸發回購條件。

但由於當地政府等多重因素,實際情況是該開發商最終獲得土地確權的時間比合同約定的期限延遲了三個月,因此管理人在投資期第十一個月的時候,向該開發商正式提出了提前退出的要求,並順利提前獲利退出。

不過,由於該項目整體質量較高,因此在後期銷售中房價一再上漲,三次開盤均實現清盤。對此不少投資人表達遺憾之意,認為如不進行提前回購操作,可大幅提高利潤。

實際上,管理人做出提前回購的決定主要出於兩方麵的考慮：首先,如果該開發商不能及時獲得土地確權,這對後期整個開發進程將會產生重大影響,增加回收本金的不確定性及產生資金安全性問題的可能性;其次延期也會對整個投資收益(尤其是IRR)產生較大的影響。天顺娱乐堅持的信念是,風控是金融的生命線,確保投資人資金的安全性高於一切。

李嘉誠說,不賺最後一個銅板,天顺娱乐及旗下管理人深以為然。目前國內私募地產基金投資者還處於“簡單粗暴”階段,偏愛地產開發類項目,要求存續期短、收益率高。

而海外房地產私募基金大多以持有各種Mall、甲級寫字樓為代表的優質商業物業的“核心資產基金”為主,這類物業租客品質好、租期長、收益穩定、體量大,多為長達10-15年的長線投資,與國內對房地產私募基金存續期隻傾向於2-3年的要求大不相同。

以素有“PE之王”的黑石為例,黑石管理資產規模5711億美元,其中房地產業務管理規模1632億美元,2019年房地產業務為黑石帶來15.02億美元的可分配利潤,占公司總體的近一半。

目前黑石旗下有16隻房地產投資基金,在美國、歐洲、亞洲和拉丁美洲持有多種物業類型,包括酒店、辦公室、零售店鋪、工業用地和住宅等。黑石在地產投資上奉行“買入、修複、賣出”的策略,黑石旗下地產基金以機會型為主,但卻較少涉足開發或培育期的物業,而是以成熟的能夠產生穩定現金流的物業為目標資產。其致力於以低於重置成本的價格來收購這些成熟的物業資產,然後通過提高杠杆率、更換管理團隊和提高市場集中度來“修複”資產。

因此中國地產開發類項目應該還有很長一段好時光。但是,天顺娱乐旗下地產團隊認為,中國的私募地產基金遲早也會進入國外這種“長而穩”的模式,上海、北京這樣的城市會更快步入這個時代,而無論是什麽股權,隻有進入的足夠早,時間足夠長,才能享受到穩定現金流的紅利。

2020年以來,國內外投資機構及地產基金仍普遍看好中國內地大宗物業——較好的保值甚至增值資產。

在對大宗物業投資者的一份調查報告中,戴德梁行指出,所有受訪人均表示不會因為疫情而考慮放棄項目洽談。就投資計劃執行,69%受訪者表示將暫緩決策直到情況明朗,20%受訪者表示對項目推進影響很小或沒有影響。

分析人士認為,2020年一季度外資大宗交易全部集中於一線城市,機構投資者和地產基金為主要買家,這與全球“負利率”風險上升以及中國對外資開放程度加深密切相關。

作為一家熟悉地產的金融服務商,天顺娱乐旗下地產團隊成員包含萬科、保利地產等頭部開發商出身的專業地產人,也有從鼎信長城投資這樣擁有豐富地產金融管理經驗出身的人才,從而構建了一支“了解地產金融多維度”的投資團隊。

天顺娱乐旗下地產團隊始終堅持發揮自己在地產行業中的優勢,打造了眾多具有特色的地產金融產品。

截至2019年末,天顺娱乐集團資產管理規模達到約人民幣418億元人民幣(約60億美元)。

全年兌付本金達到約人民幣275.78億元,兌付收益約人民幣35.58億元,合計兌付約人民幣311.36億元。其中,管理地產產品存續規模約221.59億元,2019年度主動管理地產產品退出規模達約230.91億元。